Ako zmeniť pôdu na stavebný pozemok

Kúpili ste alebo vlastníte pozemok, ktorý je evidovaný ako poľnohospodárska pôda? Plánujete na ňom stavať rodinný dom alebo chatu? Či ho chcete jednoducho predať? Vlastniť pozemok, ktorý je evidovaný ako stavebný, je dobré aj z hľadiska predaja. Môžete zaň dostať viac peňazí, no musíte sa najprv pobiť s veľhorami našej byrokracie.

Územný plán

Pozemok môže byť vedený na liste vlastníctva ako: orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy. Pozemok sa stane stavebným vtedy, keď dostane stavebné povolenie. Dovtedy je to pozemok určený na výstavbu. Podľa Zákona č. 220/2004 o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy môžete na takomto pozemku stavať len na základe rozhodnutia o odňatí poľnohospodárskej pôdy. Toto rozhodnutie vám vydá pozemkový úrad. Pokiaľ sa takýto pozemok nachádza v zastavanom území obce a jeho plocha je menšia ako 1000 m2 toto rozhodnutie nepotrebujete. Stačí, ak si dáte vyhotoviť katastrálnu mapu daného územia, ktorý predložíte na pozemkovom úrade. Na základe toho by vám mal pozemkový úrad vydať stanovisko. Preto si skôr ako takýto pozemok kúpite žiadajte na obecnom úrade stanovisko obce k možnosti využitia pozemku na stavebné účely, či nie je v rozpore s územným plánom obce. V takomto prípade by ste narazili na problém. Výhodou je, ak kúpite takýto pozemok už s územným rozhodnutím. 

Ak sa pozemok nachádza mimo zastavaného územia, alebo je väčší ako 1000 m2 môžete požiadať o trvalé odňatie alebo dočasné. Dočasné odňatie poľnohospodárskej pôdy je dočasná zmena využívania poľnohospodárskej pôdy najviac na 10 rokov. Po uplynutí tejto doby oň musíte opakovane požiadať a nie je zaručené, že vám ju predĺžia. Ak však chcete na pozemku stavať dom, prípadne chatu, musíte požiadať o trvalé odňatie poľnohospodárskej pôdy. K tejto žiadosti dokladáte:

·         Projektovú dokumentáciu

·         Bilanciu skrývky humusového horizontu s návrhom na jej hospodárske využitie

·         Výpis z katastra nehnuteľností

·         Kópiu z katastrálnej mapy s vyznačením parciel navrhovaných na odňatie

·         Geometrický plán v dvoch kópiách

·         Potvrdenie o bonitovanej pôdno-ekologickej jednotke

·         Vyjadrenie účastníkov konania a dotknutých orgánov štátnej správy a samosprávy

·   Právoplatné územné rozhodnutie alebo potvrdenie stavebného úradu o zlúčení územného a stavebného konania.

Tiež nezabudnite na infraštruktúru. K stavebnému povoleniu musíte doložiť potvrdenie, kde je najbližší bod napojenia na verejné siete ako sú elektrárne a či vám toto napojenie umožnia. Výhodou je, ak sú všetky inžinierske siete privedené na pozemok. Ak nie, budete to musieť urobiť na vlastné náklady. Výnimkou sú väčšie projekty výstavby rodinných domov, prípadne ak tu obec plánuje v budúcnosti väčšiu výstavbu rodinných domov môže toto zavedenie financovať prostredníctvom fondov na rozvoj bývania aj ona. Kanalizáciu môžete vyriešiť septikom a vodu navŕtaním vlastnej studne.  Pokiaľ tieto stanoviská nemáte písomne, do kúpy nechoďte. Takýto pozemok môže byť v poriadku, napriek tomu sa na ňom stavať nebude dať.

Projektová dokumentácia

Samozrejmosť, bez ktorej nemôžete začať stavať je projektová dokumentácia. Na jej vypracovanie si nechajte v zálohe dostatočne dlhý čas. Buď si vyberiete hotový katalógový projekt, ktorý sa upraví vlastnostiam pozemku a prostredia, alebo si necháte vypracovať individuálny projekt. V závislosti na aký účel, je vypracovaných niekoľko druhov projektovej dokumentácie.

Projektová štúdia, takzvaný prvý krok projektovej dokumentácie, rieši technické, stavebné, architektonické a priestorové možnosti pre pripravovanú stavbu. Cieľ tejto štúdie je návrh a predbežný rozpočet pripravovanej stavby.

Pre územné konanie budete potrebovať projektovú dokumentáciu pre územné rozhodnutie DUR. Je to podklad pre územné rozhodnutie a prikladáte ju k žiadosti. V nej sa definuje účel stavby, dispozičné a tvarové riešenie, pričom vychádza zo schválenej územno-plánovacej dokumentácie. Tu je výstupom vydanie rozhodnutia staveným úradom.

Pre stavebné konanie budete potrebovať projektovú dokumentáciu pre stavebné povolenie DSP. Tá rieši všetky požiadavky v intenciách stavebného zákona. V jednotlivých zložkách projektu sú vyriešené jednotlivé časti stavby ako statika, technológia, BOZP a podobne. Tu sa k projektu vyjadrujú aj dotknuté organizácie, napríklad stavebný úrad, ktorý môže pozmeniť či upraviť napríklad rozmiestnenie stavby či technické riešenie.  Ten vydáva aj stavebné povolenie, bez ktorého nemôžete začať stavať. Podľa zákona č.453/2000 Z.z. § 9 sa DSP predkladá k stavebnému konaniu.

Ďalej budete určite potrebovať projektovú dokumentáciu pre realizáciu stavby DRS. V nej da riešia stavebné technológie, statické, architektonické, konštrukčné podrobnosti, druh použitého materiálu, postup a riešenie stavby. Súčasťou tohto projektu je aj rozpočet nákladov stavby a zakúpenie konkrétnych technológií a materiálov.

Pre záverečné kolaudačné konanie, teda aby vám skolaudovali stavbu, budete ešte potrebovať projektovú dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby DSV. Je to v podstate záznam zmien, ktoré sa udiali počas výstavby. Tieto zmeny treba zaznačiť kvôli možnej budúcej modernizácií a bez nej vám stavbu neskolaudujú.

 Bilancia skrývky humusového horizontu s návrhom na jej hospodárske využitie

Tu ide v podstate o vypracovanú štúdiu o množstve humusu a minerálov v pôde, ktorý sa nachádza vo vrchnej časti pôdy. Tá sa určuje na základe úrodnosti, morfologických vlastností a hygienického stavu pôdy. To znamená, že vrchnú vrstvu pôdy, takzvanú ornicu, musíte z plôch trvalého odňatia poľnohospodárskej pôdy zhrnúť, odviesť a uskladniť na iné orné pozemky s rovnakou kvalitou pôdy, alebo menej úrodnej pôdy s ohľadom na ochranu životného prostredia a ochranu úrodnej pôdy. Prípadne ju môžete zhrnúť nabok a využiť na záverečné úpravy vyrovnania terénu. Odôvodniť to môžete s tým, že plánujete záhradu s pestovateľským zámerom.

 Bonita pôdy

Prevedenie ornej pôdy nie je zadarmo. Výška poplatkov, závisí od bonity tejto pôdy. Bonita, je vlastne výška úrodnosti. Čím viac je táto pôda úrodnejšia, tým viac za jej prevod zaplatíte. Udáva to potvrdenie o bonitovanej pôdno-ekologickej jednotke, ktoré prikladáte k žiadosti o prevod poľnohospodárskej pôdy. Ako toto potvrdenie získate? Ak si len na začiatku pred kúpou potrebujete túto informáciu overiť, odporúčame www.podnemapy.sk/bpej/viewer.htm, ak ju potrebujete v písomnej forme, predkladáte písomnú žiadosť na pozemkový úrad, kde sa pozemok nachádza. Výška poplatkov za m2 pôdy tej najvyššej kvality a úrodnosti sa pohybuje okolo 15 €. Čím je takáto pôda menej kvalitná, tým menej budete platiť. Ak by ste však chceli zmeniť pôdu tej najnižšej kvality, za zmenu by ste v súčasnosti nezaplatili ani cent. Ale pozor! Ministerstvo pôdohospodárstva v poplatkoch chystá zmenu: za zmenu pôdy tej najvyššej kvality na stavebný pozemok by sa už malo platiť 20 € a dokonca by aj orná pôdy najnižšej kvality mala vyjsť 0,2 centy za m2.

Takýto prevod ornej pôdy je naozaj boj na dlhé lakte a ak vás aj láka kúpa poľnohospodárskeho pozemku za malý peniaz zvážte si, koľko vás takýto prevod bude stáť po finančnej stránke. Tieto žiadosti sú podložené skrytými poplatkami či kolkami a niekedy je lepšie nechať to na realitnú kanceláriu, ktorá sa touto problematikou zaoberá.

Tím AD-REALITY